한국건설산업연구원 Construction & Economy Research Institute of Korea	보 도 자 료
	배포일자	2014년 5월 7일(수) / 총 4매
	담당부서 담 당 자	건설경제연구실 엄근용 책임연구원	☎ 02-3441-0788/kyeom@cerik.re.kr
	보도일시	2014년 5월 9일(금) 조간부터 보도하여주시기 바랍니다.

현 제도 여건에서 단기로는 임차, 장기로는 매수가 비용 측면에서 유리

- 한국건설산업연구원 「합리적 주택 점유형태 결정을 위한 주택 매수와 임차의 거주비용 분석」연구보고서 분석

- 현재의 제도적 여건하에서 주택소비자가 어떤 한 지역에서 주택 점유형태를 결정하는데 있어 단기로 거주 결정시 임차로 장기로 거주 결정시 매수하여 거주하는 것이 비용측면에서 유리

- 최근 높은 전세가로 인한 리스크 증가와 그에 따른 비용 발생으로 반전세가 전세보다 비용 측면에서 유리

□ 한국건설산업연구원(원장 김흥수)은 최근 「합리적 주택 점유형태 결정을 위한 주택 매수와 임차의 거주비용 분석」연구보고서를 발간하고 “금융, 세제 등의 현재의 제도적 여건 하에서 주택소비자가 주택 점유형태를 결정하는데 있어 월 거주비용의 부담이 가능하다면 단기에는 임차로 장기에는 매수하여 거주하는 것이 비용측면에서 유리하다.”, “그리고 현재의 여건하에서 임대보증수수료의 발생 등으로 임차의 유형 중 반전세(보증금+월세)가 전세보다 월 거주비용이 적게 든다.”고 분석했다.

<주택 매수와 전세의 거주기간별 월 거주비용(자기가본비율 60%, 1.8억 원)>

(단위 : 만원)

거주기간	2	4	6	8	10	12	14	16	18	20
매수	99.7	87.2	83.1	81.0	79.7	78.8	78.3	77.8	77.5	77.2
전세	57.5	86.6	101.3	112.8	107.6	100.7	96.3	93.5	91.7	90.7

주 : 주택가격은 3억원이며, 전세가격은 1.8억원임.

<자기자본비율에 따른 주택점유형태별 월 거주비용>

(단위 : 만원)

거주기간		2	4	6	8	10	12	14	16	18	20
자기자본비율 50% (1.5억 원)	매수	117.7	105.2	101.1	99.0	97.7	96.9	96.3	95.9	95.5	95.3
	전세 (전세대출 0.3억 원)	79.7	108.9	123.6	135.1	130.0	123.2	118.9	116.1	114.4	113.4
	반전세 (월세 24만원)	78.4	107.5	122.1	133.6	128.2	121.3	116.8	113.9	112.0	110.9
자기자본비율 40% (1.2억 원)	매수	135.8	123.3	119.1	117.0	115.8	114.9	114.3	113.9	113.6	113.3
	전세 (전세대출 0.6억 원)	101.9	131.1	145.8	157.5	152.3	145.6	141.4	138.7	137.1	136.2
	반전세 (월세 48만원)	99.4	128.4	142.9	154.3	148.9	141.9	137.3	134.3	132.3	131.1
자기자본비율 30% (0.9억 원)	매수	153.8	141.3	137.1	135.0	133.8	133.0	132.4	131.9	131.6	131.3
	전세 (전세대출 0.9억 원)	124.0	153.3	168.1	179.8	174.7	168.1	163.9	161.3	159.7	159.0
	반전세 (월세 72만원)	120.3	149.3	163.7	175.0	169.5	162.5	157.8	154.7	152.6	151.3

주 : 1) 주택가격은 3억 원이며, 전세가격은 1.8억 원임.

2) 전세는 자기자본비율을 제외한 나머지 금액은 전세대출을 통해 마련하는 것으로 산정함(예 자기자본비율 50%인 경우 1.5억 원은 자기자본이며, 0.3억 원은 전세대출을 받음).

3) 반전세는 자기자본비율의 금액을 제외한 나머지 금액을 월세이율 8%로 전환하여 산정함(예 자기자본비율 50%인 경우 보증금 1.5억 원, 월세 24만원임.).

□ 엄근용 한국건설산업연구원 책임연구원은 “단기에는 주택 매수의 원리금이 임대료 상승분보다 많으나, 장기에는 임대료 상승분이 매수의 원리금 수준을 넘어서 이러한 결과가 나온 것”으로 분석했다.

□ “또한 최근 높은 임대료 수준으로 인하여 임대료에 대한 리스크가 커지면서 과거에 지불하지 않았던 임대보증수수료가 지불하게 되어서 나타난 것”으로 분석했다.

□ 엄근용 책임연구원은 “전세와 반전세의 차이는 전세로 거주하기 위하여 지불해야 하는 보증수수료(임대료 및 전세대출)와 월세에 비해 낮은 소득공제 등으로 전세가 반전세에 비해 월 거주비용이 많이 나온 것”으로 분석했다.

□ 보고서는 “매수 또는 임차시 발생되는 모든 비용(거래비용, 금융비용, 보유비용)을 거주개월수로 나눈 월 거주비용으로 비교 분석하였다.”

<주택 매수와 임차의 월 거주비용 분석 산식>

매수시 : 월 거주비용={거래비용(취득세, 중개수수료, 이사비 등)+금융비용(월원리금)+보유비용(재산세, 장기수선충당금)}/거주기간-소득공제

임차시 : 월 주거비용={거래비용(중개수수료, 이사비 등)+금융비용(월원리금)+거주비용(임대보증수수료, 월세)}/거주기간-소득공제

주 : 대출시 발생되는 원금과 임대료 상승분은 무주택 가구가 지속적으로 동일한 주거여건을 유지하면서 거주를 위해 필요한 금액이어서 비용으로 산정함.

□ 보고서는 “기본적으로 무주택 가구가 85㎡이하의 동일한 주택을 매수 또는 임차하고, 거주기간 동안 동일한 주거여건을 유지한다고 가정(즉 무주택 실수요자 가정)하였으며, 주택가격 상승에 따른 자본이득은 고려하지 않았다.”

□ 최초의 주택 매매가격은 3억 원으로 하였으며, 전세가격은 매매가격의 60%로 하여 매년 매매가격은 2.1%, 전세가격은 6.4%씩 복리로 상승하는 것으로 가정하였다.

주택 매매가격 및 전세가격 변동률의 가정은 주택보급률이 100%를 넘어섰으며, 금융위기 이후 주택시장의 구조적 변화 등으로 현재와 같은 상황이 지속된다는 전제 하에 2009년∼2013년까지의 평균 변동률을 사용함. 장기(1987∼2013) 연평균 변동률은 매매 3.9%, 전세 6.3%로 큰 차이가 없음.

□ 매수시에는 거래시점에서 발생되는 취득세, 등기수수료, 국민주택채권 매입액, 인지대, 증지대, 등기수수료, 중개수수료, 이사비를 고려하였으며, 거주시점에서는 금융비용(월 원리금), 보유세(재산세, 도시계획세, 지방교육세), 관리비를 고려하였다.

<주택 매수시 고려된 비용 가정>

거래시	취득세,	주택가격의 1.1%
	등기수수료	법무사 대행, 대한법무사협회 기준
	국민주택채권 매입액	매입시 재판매, 주택시가표준액×국민주택채권 매입율×할인율
	증지 및 등기	1.7만원
	수입인지대	15만원, 인지세법
	중개수수료	주택가격×서울시 중개수수료 상한요율
	이사비	86.7만원, 최초 1회 이사, 이사 기본 비용(40㎞, 5톤 1대 분량), 전국화물자동차운송주선사업연합회 기준
거주시	금융비용(원리금)	4.5%, 20년 원리금 균등분할상환
	재산세	과세표준(시가표준액×공정시장가액비율)×세율
	도시계획세	재산세액의 0.14%
	지방교육세	재산세액의 20%
	관리비	월 ㎡당 100원
	소득공제	연이자액의 15%

□ 임차시에는 전세의 경우 이사비, 중개수수료, 보증료, 금융비용(월 원리금), 임대료 상승분을 고려하였으며, 반전세(보증금 + 월세)는 전세의 금융비용 대신 월세를 고려하였다.

<주택 임차시 고려된 비용 가정>

구매 형태		전세		반전세
비용	거래시	이사비	2년에 한 번씩 이사하며, 1회 86.7만원	이사비	2년에 한 번씩 이사하며, 1회 86.7만원
		중개수수료	서울시 중개수수료 요율	중개수수료	서울시 중개수수료 요율
	거주시	금융비용(원리금)	4.2%, 20년 원리금 균등분할상환	월세,	자기자본비율을 제외한 금액을 월세이율로 전환
		임대료 보증수수료	연 0.2%	임대료 보증수수료,	연 0.2%
		전세대출 보증수수료	주택금융공사의 전세자금대출 보증요율
		임대료 상승분	거주기간(개월)으로 1/n	임대료 상승분	거주기간(개월)으로 1/n

## 별첨 : 관련 연구보고서 1부.                                    끝.