		보 도 자 료
		배포일시	2015. 1. 19(월) 총 12매(본문7)
담당 부서	주택정비과	담 당 자	∙과장 김영한, 서기관 정승현, 주무관 하철호 ∙☎ (044)201-3383, 3384, 3390
보 도 일 시		2015년 1월 20일(화) 석간부터 보도하여 주시기 바랍니다. ※ 통신․방송․인터넷은 1. 20(화) 10:00 이후 보도 가능

재건축 연한 30년, 안전진단에 층간소음 포함

안전진단 ‘구조안전+생활불편해소’…도심 신규주택 확대 기대

□ 앞으로 재건축 연한이 40년에서 30년으로 단축되고, 안전진단에 구조안전성 평가 외에 주거환경 중심 평가를 신설하고, 층간소음이나 에너지 효율, 노약자 편의성 등 주거환경 비중을 강화한다.

ㅇ 국토교통부(장관 서승환)는 ’14년 9월 1일 발표한 ｢주택시장 활력회복 및 서민주거안정 강화방안｣ 후속조치로 재건축 연한 단축, 안전진단 합리화 등을 주요 내용으로 하는「도시 및 주거환경정비법 시행령」 개정안이 국무회의를 통과(1.20)했다고 밝혔다.

□ 이번 개정안의 주요내용은 다음과 같다.

9.1 후속조치로서 재정비 규제 합리화방안 추진

① 재건축 연한 상한을 30년으로 단축

ㅇ ‘90년 이전에 준공된 아파트는 재건축 연한까지는 기간이 많이 남아 있으나 주차장 부족*, 층간 소음, 냉난방 설비 노후화 등으로 주민불편은 지속되고 있는 현실을 감안했다.

* ‘91년부터 지하주차장 설치(전체 주차면적의 30%)가 의무화되어 그 이전에 준공된 아파트는 주차장 문제 심각

ㅇ  재건축 연한 상한을 40년에서 30년으로 단축함으로써 1980년대 후반에 건설된, 구조‧설비‧주거환경 측면에서 열악한 공동주택을 조기에 정비할 수 있도록 한다.

- 특히, 주거환경 비중을 강화하는 안전진단기준 개선과 함께 재건축 연한도 단축하여 주차장 부족, 층간 소음 등으로 주거환경이 불량한 곳에 거주하는 주민들의 불편 해소에 효과가 클 것으로 기대된다.

ㅇ  개정안에 따르면 서울시의 경우, ’87~’91년에 준공된 공동주택은 재건축 연한이 현행보다 2~10년 정도 단축된다.

【 연도별 준공물량 및 제도개선에 따른 변화 (서울), 단위: 천 세대 】

준공연도	‘86	‘87	‘88	‘89	‘90	‘91	‘92	‘93	‘94	‘95	‘96	‘97
전국물량	136천	122	186	194	233	346	484	475	500	496	450	478
서울물량	39천	37	86	36	29	58	80	69	63	64	62	74
서울시	2016	2019	2022	2025	2028	2031	2032	2033	2034	2035	2036	2037
개선안 (차이)	2016 (0년)	2017 (2년)	2018 (4년)	2019 (6년)	2020 (8년)	2021 (10년)	2022 (10년)	2023 (10년)	2024 (10년)	2025 (10년)	2026 (10년)	2027 (10년)

- 대상 세대수로는 강남지역(서초․강남․송파) 14.9%, 강남 외 지역이 85.1%를 차지하는 등 서울 지역 전체에 골고루 분포하고 있다.

【 서울시 ’87~’91년 준공 공동주택 중 연한단축 혜택 세대수, 단위: 만 세대 】

서울(전체)	강남 3구(강남․서초․송파)	강남 3구 외 지역
24.8(100%)	3.7(14.9%)	21.1(85.1%)

재건축 안전진단 합리화

ㅇ  현재 안전진단은 구조안전성에 편중된 평가로서,

- 층간 소음 등 사생활 침해, 냉난방 방식에 따른 에너지 효율성 제고, 노약자와 어린이 생활환경 개선 등 주민의 주거생활 불편 해소 요구에 부응하기에 미흡한 실정이었다.

* (평가 비중) 구조안전성, 건축마감 및 설비노후도, 주거환경, 비용분석 등 4개 항목 중 구조안전성 비중이 40%로 가장 높음

ㅇ 앞으로는 주택의 구조안전 제고와 함께 주민불편도 해소하기 위해 종래 안전진단을 구조안전성 평가와 주거환경 중심 평가로 구분하게 된다.

- 구조적 결함이 있는 경우(내진성능 미확보 건축물)에는 연한 도래와 관계없이 구조안전성만 평가하여 최하위의 E등급 판정 시 타 항목 평가 없이 재건축을 허용한다.

- 재건축 연한이 도래한 경우 주민들의 주거생활 불편을 최소화하기 위해 주거환경 중심의 안전진단 기준을 적용한다.

ㅇ 주거환경 평가 시에 층간 소음 등 사생활 침해, 냉난방 방식 등 에너지 효율 개선, 노약자 이동 편의성 및 어린이 생활환경 개선 등도 반영할 계획이다.

- 이에 따라 전체 안전진단 기준에서 주거환경 부문이 차지하는 비율도 상향할 계획이다. 다만, 주거환경 부문 비율이 강화되더라도 구조안전에 문제가 있는 경우 여전히 재건축이 가능하다.

ㅇ 안전진단기준에 관한 세부 제도개선안은 ｢한국시설안전공단｣ 등 관련 전문기관의 검토를 거쳐 개정안의 시행시기에 맞춰 ｢주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준｣에 반영할 계획이다.

재건축 주택건설 규모제한 중 연면적 기준 폐지

ㅇ 현재 수도권 과밀억제권역에서 국민주택 규모(85㎡ 이하) 주택 건설비율을 세대수 기준 60% 이상, 전체 연면적 대비 50% 이상
되도록 규제하고 있는데

ㅇ 연면적 규제는 시장과열기에 중대형 주택 선호에 따라 초소형 주택을 구색만 맞춰 건설하는 것을 예방하려는 취지에서 도입된 바 있다.

ㅇ 그러나, 최근 소형주택 선호에 따라 자발적으로 소형 주택을 공급하고 있는 점을 감안하여, 국민주택 규모 건설비율에 대한 세대수 기준은 유지하되 규제의 실효성이 없는 연면적 기준은 폐지한다.

재개발 임대주택 의무건설비율 5%p 완화

ㅇ 주택 시장 침체에 따른 사업성 악화에도 불구하고 재개발 임대주택 의무건설비율은 오히려 상향*되어 사업추진에 애로가 있었다.

* 수도권 과밀억제권역에서 재개발시 임대주택 비율 17%에서 20%로 상향(’11.6 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 시행령 개정)

* (세대수) 서울 20%, 인천․경기 17%, 광주 8.5%, 부산․대구․대전 5%

- 또한 연면적 기준의 경우 모든 지자체가 적용하지 않고 있었다.

ㅇ  이러한 현실을 반영하여 주거환경이 열악한 지역의 재개발사업 활성화를 도모하기 위해 연면적 기준은 폐지하고, 세대수 기준 임대주택 의무건설비율은 5%p 완화한다.

- 다만, 지자체는 정비계획 수립 시 기존 재개발사업에서 건설한 주택 전체 세대수 중 기존 세입자가 입주한 임대주택 세대수 비율이 지자체가 정하여 고시한 임대주택 비율보다 높을 경우* 5%p 범위에서 상향**할 수 있도록 하였다.

* [eqn: {기존`세입자가`입주한``임대주택``세대수} over {건설하는``주택``전체`세대수}][eqn: `>>] [eqn: 임대주택``의무건설비율(고시)]

** 시․도지사가 고시한 임대주택 비율 + (건설하는 주택 전체 세대수 × [eqn: {5} over {100}])

ㅇ 또한, 지역별 구분도 수도권과 비수도권으로 단순화하고 임대주택 의무건설비율의 하한은 폐지(고시 개정사항)한다.

《 현  행 》

《 개  선 》

구 분		세대수 기준	연면적 기준
수도권	과밀억제권역	17～20%	12～15%
	과밀억제권역 外	8.5～17%	6～12%
수도권 外		5～17%	3～12%

⇨

구 분	세대수 기준	연면적 기준
수도권	15% 이하	“삭 제”
수도권 外	12% 이하

* (개선) 다만, 세입자용 임대주택 부족 시에는 지자체장이 5%p까지 상향 가능

가로주택정비사업 활성화 방안 추진

가로주택정비사업 층수제한을 15층으로 완화

ㅇ  소규모 중층주택 건설을 위한 가로주택정비사업은 주로 제2종일반주거지역에서 이루어지나

- 현행 ｢도시 및 주거환경정비법｣은 가로주택정비사업에 대해 용도지역 구분없이 층수를 일률적으로 7층으로 제한하고 있었다.

ㅇ  이번 시행령 개정을 통해 가로주택정비사업에 대한 층수 제한은 원칙적으로 국토계획법에 따르도록 하되,

- 제2종일반주거지역에서는 15층 이하의 범위에서 해당 가로구역의 규모, 도로 너비 등을 고려하여 시․도 조례에서 층수제한과 산정방법을 정할 수 있도록 한다.

< (예시)　일반주거지역에서 층수 제한 비교 >

구 분	현행	개선
제1종일반주거지역	국토계획법에 따름 - 4층으로 제한	국토계획법에 따름 - 4층으로 제한
제2종일반주거지역	가로주택정비사업: 7층 이하	가로주택정비사업: 15층 이하 (시․도 조례)
제3종일반주거지역	상 동	국토계획법에 따름 - 층수 제한 없음

가로주택정비사업 채광창 높이제한 기준 1/2 범위에서 완화

ㅇ  가로주택정비사업의 활성화를 위하여 채광창 높이제한 기준을 1/2 만큼 완화*함으로써 층수 증가 없이도 개발 면적을 늘릴 수
있도록 하고(아래 하늘 색 표시부분),

* 건축물 각 부분의 높이는 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면에서 직각방향으로 인접 대지경계선까지의 수평거리의 2배 이하를 4배 이하로 완화

≪채광창 높이제한 완화 전후 비교≫

										1	4
	1	2
(완화 전: 수평거리의 2배)									(완화 후: 수평거리의 4배)

인접

대지경계선

- 지붕에 태양광 설치면적 추가 확보를 통해 ｢제로에너지빌딩｣
상용화도 지원*할 수 있도록 개선한다.

* ｢기후변화 대응 제로에너지빌딩 조기 활성화 방안｣(’14.7.17)

- 다만, 인근 건물의 채광을 위해 7층 건물에 한정하여 완화된
기준을 적용한다.

□ 이번 개정안이 ‘15년 1월 중에 공포될 경우, 개정된 시행령은 조례 개정 등 후속조치에 필요한 기간(4개월)이 경과된 후인 ’15년 5월 중 시행될 예정이다.

□ 이번 개정안이 시행되면 과도한 개발이익이 발생될 것을 전제로 도입된 재정비 관련 규제를 달라진 시장 상황과 높아진 주거환경 개선 수요에 맞추어 합리적으로 개선함으로써,

ㅇ 주민의 주거불편을 해소하고 도심 내 신규주택 공급도 확대할 수 있을 것으로 기대된다.

□ 아울러 국토교통부는 이번 시행령 개정 이후 관련 고시와 조례 개정 등을 통해 집행에 차질이 없도록

ㅇ 관련 지자체와의 협의도 지속적으로 해 나갈 계획이라고 밝혔다.

□ 이번 시행령 개정을 통해 재건축 연한 상한을 30년으로 단축함에 따라 일시에 재건축이 급증할 우려는 크지 않다.

ㅇ 재건축은 안전진단, 정비구역 지정, 조합설립, 사업시행인가, 관리처분계획인가 등 사업을 완료하는데 10년 이상 장기간이 소요되고,

ㅇ 특히 90년대 이후 지어진 중고층 아파트는 이미 용적률이 높아 재건축에 따른 수익성 확보도 용이하지 않은 점을 감안할 때,
일시에 재건축 수요가 증가하지는 않을 것으로 예상된다.

* 구조안전성, 주거환경, 비용 등을 분석하여 재건축 여부를 결정

ㅇ  앞으로, 국토교통부는 지자체와 협조를 통해 재건축사업 추진동향을 지속적으로 모니터링하고, 이주수요가 특정시기에 집중되지 않도록 인허가시기 조정 등을 통해 대처할 계획이다.

* ’14.12월 국토부와 서울․경기․인천 간 이주수요 공동관리에 합의하는 MOU 체결

* ’15.2월 이주시기 조정심의 대상 확대: 정비구역 내 기존 주택수가 500호를 초과하고, 같은 법정동 안에 위치한 1개 이상의 다른 정비구역의 기존 주택수를 더한 합계가 2,000호를 초과할 때도 인허가 시기 조정 가능 (서울시 조례)

< 서울시 지역별․연도별 이주수요 >

구분	’15년					’16년
	합계	1/4	2/4	3/4	4/4	합계	상	하
계	12,732	1,250	4,069	4,367	3,046	8,874	2,165	6,709
강남구	4,060	-	1,200	2,090	770	3,400	700	2,700
서초구	2,602	500	987	400	715	-	-	-
송파구	400	-	-	-	400	145	145	-
강동구	5,670	750	1,882	1,877	1,161	4,400	1,040	3,360
기타	-	-	-	-	-	929	280	649

ㅇ 또한 재건축 이주수요 증가로 인하여 재건축단지와 인근 거주 세입자들의 주거가 불안해지지 않도록 금년도에 공급계획물량(4만 → 5만 호)이 확대된 매입․전세임대 1만호를 전월세 가격 우려지역에 집중투입하여 저소득 세입자들의 주거안정을 도모할 계획이다.

	이 보도자료와 관련하여 보다 자세한 내용이나 취재를 원하시면 국토교통부 주택정비과 정승현 서기관(☎ 044-201-3384)에게 연락주시기 바랍니다.

참고 1		노후불량건축물 판단 기준으로서 재건축 가능 연한(현행)

□ 노후․불량건축물

ㅇ 노후․불량건축물의 수는 재건축․재개발사업 등 정비구역을 지정하기 위한 중요한 요소로 작용하며 재건축의 안전진단에 영향을 줌

□ 노후․불량건축물 판단기준

ㅇ 도시미관을 저해하거나 노후화로 인하여 구조적 결함 등이 있는 건축물로서 준공된 후 20년 이상의 범위에서 조례로 정하는 기간이 지난 건축물 (도시 및 주거환경정비법 제2조제3호라목)

- 지자체 조례에서 공동주택과 공동주택 이외의 건축물로 구분하여 노후․불량건축물로 보는 기준을 다음과 같이 정하고 있음

< 노후․불량건축물의 준공연도와 기준 연한 도래시기(서울시) >

준공연도	‘85	‘86	‘87	‘88	‘89	‘90	‘91
현행기준	2013	2016	2019	2022	2025	2028	2031

< 시․도별 노후․불량건축물 기준 (공동주택) >

구 분	서울	경기	부산,	인천·광주	대구․경북	대전	울산
준공 20년 기준연도	1981	1983	1985	1983	1984	1985	1979
판정 기준식	22+ (준공연도 -1982)*2	20+ (준공연도 -1983)*2	21+ (준공연도 -1986)*2	22+ (준공연도 -1984)*2	21+ (준공연도 -1985)	20+ (준공연도 -1985)*2	21＋ (준공연도 -1980)
최장 연도	40	40	40	40	30	40	30
구 분	전남	전북·제주 강원	충남	충북	경남	세종
준공 20년 기준연도	1985	규정 없음	1981	1983	1985	1981
판정 기준식	20+ (준공연도 -1985)	규정 없음	20+ (사용승인년도 -1982)	25+ (준공연도 -1983)*2	20+ (준공연도 -1985)	20년+ (사용승인년도 -1982)
최장 연도	30	20	30	40	30	30

참고 2		주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준 (현행)

□ 안전진단 개요

ㅇ (현지조사) 정밀한 계측은 하지 않고 설계도서 검토와 육안조사 실시

- 조사항목 : 건축물의 구조 안전성, 건축마감 및 설비 노후도, 주거환경

ㅇ (안전진단) 시장·군수가 현지조사를 통하여 안전진단 실시를 결정한 경우 ｢안전진단기관｣(한국시설안전공단 등)에 의뢰하여 다음의 평가분야 결과를 종합,  ‘유지보수’, ‘조건부 재건축*’, ‘재건축’으로 구분하여 판정

- 구조 안전성, 건축마감 및 설비 노후도, 주거환경 및 비용분석

* 조건부 재건축은 노후·불량건축물에 해당하나, 붕괴·도괴의 우려 등 치명적인 구조적 결함은 없는 것으로, 시장·군수가 주택시장·지역여건 등을 고려하여 재건축시기를 조정할 수 있는 것을 말함

□ 안전진단 시행절차

ㅇ 안전진단은 ‘구조 안전성’, ‘건축마감 및 설비 노후도’, ‘주거환경’, ‘비용분석’ 분야 순으로 평가 - ‘구조안전성’을 우선 평가하여 재건축 실시 여부 판정, 구조안전성 분야의 성능점수가 20점 이하의 경우 그 밖의 분야에 대한 평가를 중단하고 ‘재건축 실시’로 판정

ㅇ 안전진단 평가분야의 평가등급 및 성능점수의 산정

평가등급	A	B	C	D	E
대표 성능점수	100	90	70	40	0
성능점수(PS)범위	100≧PS>95	95≧PS>80	90≧PS>55	55≧PS>20	20≧PS>0

□ 안전진단 평가 분야별 평가항목

ㅇ (구조안전성 평가) 기울기 및 침하, 내하력, 내구성의 세 부문으로 나누어 표본 동에 대하여 표본 동 전체 또는 부재(기둥, 보 등) 단위로 조사

ㅇ (건축 마감 및 설비노후도 평가) 표본을 선정․조사하고 건축마감, 기계설비 및 전기·통신설비 노후도의 3가지 부문으로 나누어 평가

ㅇ (주거환경 평가) 표본을 선정․조사하고 도시미관, 소방활동의 용이성, 침수피해 가능성, 세대당 주차대수, 일조환경 등 5개의 항목에 대하여 조사·평가

ㅇ (비용분석) 개·보수를 하는 경우의 총비용과 재건축을 하는 경우의 총비용을 LCC(생애주기 비용)적인 관점에서 비교·분석하여 평가

□ 종합판정 및 판정 예시

ㅇ (종합판정) 평가분야별 가중치를 곱하여 산정한 최종 성능점수에 따라 ‘유지보수’, ‘조건부 재건축’, ‘재건축’으로 구분하여 판정

구 분	가 중 치		최종 성능점수	판 정
구조안전성	0.40		55초과	유지보수
건축마감 및 설비노후도	0.30
			30초과 ~ 55이하	조건부 재건축
주거환경	0.15
			30이하	재건축
비용분석	0.15

※ 안전진단 판정 예시

구조안전성 평가 실시 ⇒ 성능점수 20점 ⇒ E 등급 ⇒ 재건축

･ 건축마감 및 설비노후도, 주거환경, 비용분석 평가 실시 없이 판정

분야별 평가 실시 ⇒ 최종 성능점수 29.5점 ⇒ 재건축

분야별 평가 실시 ⇒ 최종 성능점수 54점 ⇒ 조건부 재건축

분야별 평가 실시 ⇒ 최종 성능점수 59점 ⇒ 유지보수

참고 3		재건축사업 추진 절차도

재건축사업 추진 절차도
	사업준비단계	▪ 주민공람(14일 이상) ▪ 지방의회 의견청취 ▪ 지방도시계획위원 심의	기본계획수립				특별시장･광역시장･시장
		▪ 공동주택 재건축에 한함	안 전 진 단				시장･군수･구청장 (시･도지사가 시기조정)
		▪ 주민공람(30일 이상) ▪ 지방의회 의견청취 ▪ 지방도시계획위원 심의	정비계획수립 및 정비구역지정				시장･군수･구청장 ⇒ 시･도지사
	사업시행단계	▪ 정비사업전문관리업자 선정	조합설립추진위원회				시장･군수･구청장
						← 창립총회
			조합설립인가				시장･군수･구청장
						← 시공자 선정
		▪ 주민공람(14일 이상) ▪ 건축심의 등 관계기관 협의	사업시행인가				시장･군수･구청장
	관리처분계획단계		분 양 신 청
		▪ 주민공람(30일 이상)	관리처분계획수립
			관리처분계획인가				시장･군수･구청장
					← 이주 / 철거
	완료단계		착 공
					← 주택공급
			준공 및 입주
			이전고시 / 청산

참고 4		가로주택정비사업 개요

□ 도입 배경

ㅇ 노후·불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하는 방안 필요

* 도시 및 주거환경정비법 개정(‘12.2.1)

□ 주요 내용

ㅇ (개념) 노후한 단독주택 등이 밀집한 가로구역*에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 소규모의 정비사업으로 정비기반시설은 필요한 경우에 한해 확충․정비

* 도시계획도로(공원, 녹지, 하천 등 포함)로 둘러싸인 1만㎡ 미만의 구역

ㅇ (대상지역) 가로구역의 전부 또는 일부에 대하여 정비사업 추진

- 노후․불량건축물의 수가 전체 건축물 수의 2/3 이상

- 기존 단독주택, 공동주택 세대수의 합이 20세대 이상

ㅇ (사업주체) 추진위 없음, 조합 구성(토지등소유자 8/10, 토지면적 2/3이상 동의), 조합 단독 또는 공동시행(조합+시장․군수, LH, 건설업자 등)

ㅇ (주택규모) 기존 주택 호수(세대수) 이상 공급, 7층 이하로 건설

ㅇ (분양) 관리처분계획에 따라 주택 등을 건설·공급하되, 다가구주택 소유자에게 종전 자산 범위 내에서 다주택 분양

ㅇ (건축규제의 완화 등) 건축위원회 심의를 거쳐 건폐율 산정기준(주차장 면적은 건축면적에서 제외), 건축물의 높이제한, 주택법에 따른 부대․복리시설 설치 기준 등 완화